详细解读黄埔区“城市更新10条”2019年09月29日 10:54

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2019年9月10日，广州市黄埔区人民政府、广州开发区管委会召开新闻发布会，公布了《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（简称“《城市更新10条》”），自公布之日起实施，有效期2年。

《城市更新10条》分为强化快批、聚焦快拆、保障快建、严格监管四大板块，共计10个条文。在立足创新的同时，有效衔接省、市的最新城市更新政策，推动工作标准化、规范化方面做出了许多有益尝试，以下是分条详细解读：

一、规划管控

成立区城市更新规划专业委员会，编制区城市更新总体规划，城市更新项目实施方案与控调方案专家票决制度与审议适度“二合一”推进。

二、计划管理

按季度编报区城市更新年度实施计划，重点项目可随时申报。对改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录、相关专项规划中的强制控制要求的项目纳入负面清单管理，不予列入实施计划。通过制作“负面清单”方式反向管控城市更新项目是黄埔区的首创之举，对于该区城市更新项目的稳步推进具有重大意义。

三、土地整合

在土地整合方面，广东省自然资源厅于去年发布的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称“3号文”）第（一）条第2款规定：严格把握上盖物占地比例，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上才可纳入三旧改造标图建库范围。《城市更新10条》进一步突破3号文的限制，在特定条件下地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例可突破30%的限制。并且，允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按条件纳入旧村改造。

四、模式创新

    对于旧村改造用地，5%的公建配套移交，属于配建产业或人才用房交政府指定机构按成本价回购，或交由政府统筹使用。此外，试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度，力图建立具有公示公信力的融资楼面地价统一平台。

 五、拆迁前置

相比于省、市政策的“先签约，后拆迁”，《城市更新10条》最具有创新性的制度即是“拆迁前置”，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆补方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案。涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。

六、动态分片

在项目实施方案批复后，复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设作为“先行片区”，重点拆违整治区域施行“签一片、拆一片、建一片”。

七、容缺审批

改造主体在区城市更新工作领导小组审议通过的实施方案以及区城市更新专业委员会审议通过控调方案后，可以由区规划和自然资源部门提前出具《用地规划设计条件》，改造主体可持批复文件和用地规划设计条件向区规划和自然资源部门申请审查设计方案。取得复函后，可由区住建部门出具临时施工复函。

八、指标奖励

区城市更新部门可根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，向省自然资源厅申请按季度申请预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。公益性质的历史文化建筑的面积不计入项目新建计容建筑面积。

九、精准管控

政府在资金与信用、进度与效益、公建与产业进行全流程监管，开发区城市更新局、区规划和自然资源局、区住房和城乡建设局于改造主体签订《监管协议》。对于重点部门、重点项目进行驻点监察。

十、监督检查

对于少数被拆迁人为谋求不正当利益阻挠拆迁，损害大多数被拆迁人的利益，村集体可制定村规民约对其采取必要的处置措施，对于涉嫌违法违纪的村集体及时移送线索交由有关部门依法查处。

（供稿：省律协房地产与建筑工程专委会，执笔人：黄山，核稿：余烨欣，审定：肖圣军）