旧村改造成本核算征求意见稿的重点关注2019年07月01日 16:30

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广州市城市更新局于2017年12月29日出台的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）有效期为两年，即将到期。故本次《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）是在原旧村全面改造成本核算办法的基础上，进行进一步修订更新，很多修改点体现了时代性和现实性。《征求意见稿》主要的重点修改包括以下五个方面：

   一、《征求意见稿》第三条规定：旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。

前款所称前期费用是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

新增“融资楼面地价评估费、土地勘测定界费”纳入到项目前期工作费用中。

二、《征求意见稿》第五条规定：不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

新增“不可移动文物、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）”纳入到改造成本中，表现了旧村改造对历史文化保护的重视。

三、《征求意见稿》第六条第（三）款规定：以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

新增以“人”的方式核定改造成本，具体方式为旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的，收购价扣减回购价后纳入改造成本，对接《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）的最新规定。

四、《征求意见稿》第七条规定：旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：

（一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹。

（二）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

（三）2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

（四）2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不计入改造成本。

第六条规定：以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

    村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

将取得有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑时间点由2007年6月30日前调整为2009年12月31日前。

五、《征求意见稿》第十四条规定：融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本（采用自主改造、合作改造模式的），融资地价测算依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的相关规定执行。

新增审批时融资地块协议出让土地使用权测算的土地出让金纳入改造成本。

具体的测算方式为：依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十九）条的规定：旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。（供稿：省律协房地产与建筑工程专委会，执笔人：黄山，核稿：余烨欣，审定：邓捷）